생생 경매 성공기 , 푼돈으로 큰돈을 만드는 확실한 비결~~~

 

 

 

부동산 투자자의 꿈은 건물주다. 임대인이 되는 것이다. 원룸(또는 투룸) 10가구쯤 있는 건물을 가지고 건물에서 나오는 월세가 200~300 정도가 되면 회사를 당장 그만둘 수 있다.

 

모든 직장인들의 꿈 아닌가. 퇴사하기! 그런데 건물 살 돈을 모은다는 게 쉽지가 않다. 건물은 나를 기다려주지 않는다. 돈을 모으면, 어느새 저만큼 도망가 있다.

 

건물주의 꿈은 영원히 이룰 수 없는 신기루인가? 저자가 처음 건물을 낙찰 받은 것은 경매를 시작하고 3년 만이다.

 

부동산 투자자들 궁극의 꿈인 건물주, 임대인인 셈인데, 경매 투자 3년 만에 그 꿈을 이뤘다. 작은 돈으로 경매를 통한 건물주의 꿈을 이루는 방법들을 이 책은 생생하게 전한다.

 

 

 

 

세입자는 현대판 노예(?)

건물주의 꿈? 결코 멀리 있는 건 아니다!

왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서

푼돈으로 큰돈을 만드는 설마의 비결

세입자는 집주인보다 더 기여를 하면서도 그 집에 관한 모든 권리와 수익은 집주인이 독식한다. 분당 수내동에 오피스텔을 하나 산 적이 있다.

 

그때 매입가는 8,700만 원이었고, 사서 전세 8,000만 원에 세를 놨다. 결국 그 오피스텔을 사는 데 들어간 총 비용 8,700만 원(취득세와 등록세 등 등기비용 포함) 중에 8,000만 원은 세입자가 부담하고 실제로 부담한 금액은 1,000만 원 남짓이다.

 

총 비용 중 85%에 해당하는 금액을 세입자가 대신 부담한 셈이다. 저자는 겨우 15% 만 부담했다. 그런데 더 가관인 것은 매년 전세 만기가 돌아올 때마다 전세금이 500만 원씩 올라갔다.

 

2년 만에 전세금은 9,000만 원이 됐고, 결국 투자금은 제로(0)가 되어버렸다. 매입 2년 반이 지나서 팔았는데 매가는 1억 2,500만 원이었다.

 

투자금 제로(0)인 상태에서 잔금을 받고, 전세금이랑 양도세를 제하니까 3,000만 원이란 돈이 남았다. 도대체가 투자 수익률을 계산할 수가 없다.

 

 

 

 

 

 

부동산 투자자의 꿈은 건물주다. 임대인이 되는 것이다. 원룸(또는 투룸) 10가구쯤 있는 건물을 가지고 건물에서 나오는 월세가 200~300 정도가 되면 회사를 당장 그만둘 수 있다.

 

모든 직장인들의 꿈 아닌가. 퇴사하기! 그런데 건물 살 돈을 모은다는 게 쉽지가 않다. 건물은 나를 기다려주지 않는다.

 

돈을 모으면, 어느새 저만큼 도망가 있다. 건물주의 꿈은 영원히 이룰 수 없는 신기루인가?

저자가 처음 건물을 낙찰 받은 것은 경매를 시작하고 3년 만이다. 부동산 투자자들 궁극의 꿈인 건물주, 임대인인 셈인데, 경매 투자 3년 만에 그 꿈을 이뤘다.

 

당시에 낙찰 받은 건물은 경기도 시흥시에 있는 9가구짜리 건물이었는데, 주변에 시화공단이 있었다.

 

공단 지대가 흔히 그렇듯, 건물 세가 잘 나왔던 동네다. 당시 시세로 방 2개짜리 전세가 4,000만 원, 월세는 보증금 1,000만 원에 월세 40정도 했다.

 

그 건물을 3억 1,500만 원에 낙찰을 받았다. 9가구를 몽땅 월세를 놓으면, 보증금 9,000만 원에 매월 360만 원 정도 월세가 들어오는 물건이었다.

 

 

 

간단히 계산해 보자!

- 낙찰가: 3억 1,500만 원
- 비용: 2,500만 원
- 총 투자금 : 3억 4,000만 원
- 보증금 9,000만 원 / 월세 360만 원

즉, 2억 5,000만 원 투자하고 매월 360만 원을 받는 것이다. 1년이면 4,320만 원이고, 수익률(이자율)로 환산하면 17.3%라는 놀라운 수익률이 나온다.

 

그런데 문제는 수중에 2억 5,000만 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 지금으로부터 13년 전인 당시 물가로 생각해 보면 2억 5,000만 원은 만만찮은 돈이다.

 

회사를 그만두기 직전이었는데, 연봉이 3,000만 원 정도였던 걸로 기억한다. 2억 5,000만 원이란 돈을 모으려면, 8년은 걸린다.

 

한 푼도 안 쓴다는 전제하에 말이다. 그렇게 돈을 모으면, 몇 년이란 세월이 흐르는 동안 건물 가격이 그대로 있을까? 모은 돈보다 더 크게 올라 있을 것이다.

 

실제로 낙찰 받은 그 건물은 3~4년 만에 시세가 5억 원을 넘어섰다. 이처럼 작은 돈으로 경매를 통한 건물주의 꿈을 이루는 방법들을 이 책은 생생하게 전한다.

 

 

 

 

결혼은 가정을 책임져야 합니다.

그래서 독하게 종잣돈 모으기를 했습니다.

다시 대박을 꿈꾸며 이번에는 IT벤처업체로 자리를 옮겼습니다. 결과는 역시나 벤처 거품은 꺼져버리고 제 꿈도 함께 꺼졌습니다.

 

그동안 조금이나마 모아뒀던 저축도 같이 사라졌습니다. ‘월급 나오는 회사를 다니라’는 와이프의 명령에 다시 증권사 HTS 개발업계로 돌아오고, 그때부터 꾸준히 월급을 모으기 시작했습니다.

 

몇 번에 걸친 무모한 도전과 계속되는 실패, 무모하게 도전했으니 실패는 당연한 결과였죠. 자본주의 사회에서 자본을 무시하고 내 몸 하나만 가지고 뭔가를 해보려고 했던 무모함 말입니다.

 

그때부터는 딴 생각 않고 월급을 타면 몽땅 와이프한테 가져다 맡겼습니다. 종잣돈 모으는 과정은 특별히 재밌는 과정이 아닙니다. 그냥 단순한 과정일 뿐입니다.

 

회사 다니고, 한 달 지나면 월급타고, 월급타면 저축하고, 또 회사 다니고…. 그 단순함이 도를 지나쳐서 너무나 지루하고 시간까지 오래 걸립니다.

 

한두 달 모아서 종잣돈 몇 천이 모이면 좋은데, 1년 내 모아봐야 1,000만 원 모이면 많이 모일까? 너무나 지루하고 너무나 단순해서 종잣돈 모으기에 성공하기가 쉽지 않습니다.

 

제가 종잣돈을 모으게 된 결정적인 계기는 결혼이었습니다.

 

 

 

내가 내 동네를 꾸준히 파면

알짜배기가 나옵니다.

내가 사는 동네는 다른 사람보다 내가 조금은 더 알고 있겠죠? 경매를 할 때도 내가 사는 동네부터 시작하면 조금은 쉽게 시작할 수 있습니다.

 

경매 물건을 하나 뽑아서 조사를 하는데, 가만 보니까 내가 자주 다니던 목욕탕 옆집이네, 또는 내가 버스 타려고 걸어 다니던 골목길에 있는 집이네, 그럼 훨씬 조사가 쉬워지는 겁니다.

 

그러다 보면 그 집에 누가 사는지, 임차인인지 집주인인지, 어떤 사람인지 그 동네에 처음 오는 사람보다야 내가 더 잘 파악할 수 있을 거구요.

 

경매뿐만 아니라 일반 투자를 할 때도 그 동네 시세를 너무나 빤히 파악하고 있으면, 시세보다 싸게 나온 것을 알아볼 수 있는 눈이 생깁니다.

 

이 동네를 내가 빤히 아는데 매물로 나온 가격이 싼 건지 비싼 건지 알아볼 수 있으면 투자의 절반은 성공한 겁니다. 실제로 우리 카페 회원 중 한 명이 전농동의 방 3개짜리 지하 빌라를 낙찰 받은 적이 있었습니다.

 

9,900만 원(제 생각에) 고가 낙찰이었습니다. 그래서 제가 물었습니다. “아니 이런 지하 빌라를 왜 받으셨나요?

 

그것도 고가에.” 그 동네가 그 회원께서 대학 시절을 보낸 동네였고, 대부분의 주택이 대학생에게 임대를 주기 위해서 원룸으로 개조되어 있던 것이었습니다.

 

그 물건도 마찬가지로 개조를 해서 겉으로 보기에는 방 3개짜리 빌라인 줄 알았는데, 그게 독립적인 원룸으로 3채인 거였죠. 각각 하나씩 따로 따로 세를 놓을 수 있는 구조였습니다.

 

하나당 전셋값이 최소한 3,000만 원, 저요? 저는 애초에 그 물건 쳐다보지도 않았을 겁니다.

 

 

 

 

12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다?

토끼도 세 굴을 판다.

이런 속담이 있죠? ‘12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다’ 그런데 이런 속담도 있더라고요.

 

‘토끼도 세 굴을 판다.’ 저는 처음부터 경매로 시작했지만, 그렇다고 지금껏 경매만 고집하지는 않습니다.

 

경매로 시작했다가 급매물도 잡고, 수요 예측을 해서 차액도 남기고, 요즘에는 세력을 형성해서 수요와 공급을 직접 창출하기도 하고 그때그때 상황에 맞게 대처하고 있습니다.

 

모든 투자는 수익률이 가장 중요한 잣대가 되는데요, 워런 버핏이 말했죠? ‘연 20% 수익률만 꾸준히 올리면 갑부가 된다’고요.

 

내가 써먹던 어떤 툴이 현 상황에 맞지 않아서 수익률이 저조해진다 싶으면 또 다른 툴을 찾아 나서고,

 

그것도 약발이 다했다 싶으면 또 찾고, 그러다 보면 예전에 써먹던 툴이 다시 유용하게 쓰이는 상황이 도래하기도 합니다.

 

12가지 재주 가진 놈이 너무 잔머리를 굴리다 보면 저녁거리도 해결 못하는 사태가 올 수도 있습니다.

 

그래서 ‘한 우물만 파라’는 말도 있긴 한데, 또 한 우물만 죽어라 파다가 진짜 목말라 죽을 수도 있으니까, 토끼처럼 굴 세 개 정도는 파 놓는 대비책을 마련하자는 거죠.

 

투자의 길이 오로지 하나만 있는 것도 아니고, 또 내가 가는 길만이 오직 정도(正道)라 할 수 있는 것도 아니고, 하여간 세상은 어렵습니다.